เจ้าของบ้านเช่า โดนฟ้องว่าบุกรุกบ้านตัวเอง

"เจ้าของบ้านเช่า โดนฟ้องว่าบุกรุกบ้านตัวเอง"

ผู้เป็นเจ้าของบ้านเช่าคงจะสงสัยว่าในเมื่อบ้านเช่าที่ให้เช่า เป็นกรรมสิทธิ์ของตน ก็ย่อมมีสิทธิจะเข้าไปในบ้านของตัวเองเมื่อไหร่ก็ได้แล้วจะถือว่าบุกรุกได้อย่างไร

แต่แท้จริงแล้วนั้น การที่เจ้าของบ้านให้ผู้เช่า เช่าบ้าน เป็นการที่เจ้าของบ้าน(ผู้ให้เช่า) ส่งมอบการครอบครองบ้านให้กับผู้เช่า ตามสัญญาเช่า

ในกรณีที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า และเจ้าของบ้านใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่ผู้เช่ายังคงอยู่อาศัยต่อไปโดยไม่จ่ายค่าเช่า หรือกรณีที่ครบสัญญาเช่าแล้วแต่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก เจ้าของบ้านต้องใช้สิทธิทางศาลฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากบ้านเช่า ซึ่งในการฟ้องนั้นจะมีขั้นตอนทางศาลและต้องใช้ระยะเวลานานพอสมควร

เจ้าของบ้านบางคนใจร้อน บุกเข้าไปขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกมาและล็อคกุญแจไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปในบ้านเช่า การกระทำเช่นนี้ --->ถือเป็นการไปรบกวนการครอบครองของผู้เช่าอันเป็นความผิดทางอาญาฐานบุกรุก

ถึงแม้จะเป็นบ้านของเราเองแต่เมื่อใดที่เราไปรบกวนการครอบครองของผู้เช่า---> ก็ทำให้เจ้าของบ้านมีสิทธิ ติดคุก ได้เช่นกัน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512
แม้ห้องพิพาทจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจำเลย แต่เมื่อโจทก์ยังครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นและยังโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่าอยู่ถ้าจำเลยเข้าไปกระทำการใดๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุข จำเลยก็มีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ได้
การที่จำเลยใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องที่โจทก์ครอบครองในขณะที่โจทก์ไม่อยู่และปิดห้องไว้ ทำให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องไม่ได้เป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของโจทก์ถือได้ว่าเข้าไปกระทำการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุขตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 แล้ว (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 29/2511)
-------------------

แต่ถึงอย่างไรกฎหมายก็ยังไม่ใจร้ายกับเจ้าของบ้านจนเกินไปนัก เพราะยังคงมีทางออกเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาดังกล่าวกับเจ้าของบ้านเช่า โดยในสัญญาเช่าควรระบุข้อความ ดังนี้

"หากผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า หรือผิดสัญญาเช่าข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าชอบที่จะบอกเลิกสัญญาได้ทันที และใช้สิทธิกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าได้ทันที"

 หากมีการระบุไว้ในสัญญาเช่าเช่นนี้ ย่อมต้องบังคับตามสัญญาเช่า เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือทำผิดสัญญาเช่า เจ้าของบ้านก็สามารถเข้าไปในบ้านเช่าและปิดล็อคกุญแจได้ โดยไม่ถือว่าเป็นการบุกรุก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4854/2537
ตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพัก ข้อ 3 ระบุว่า "ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าภายในวันที่ 30 ของเดือนทุก ๆ เดือน ถ้าไม่ชำระตามกำหนดนี้ ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ายึดเงินประกันของผู้เช่าได้ และใส่กุญแจห้องผู้เช่าก็ได้หรือผู้เช่ายินยอมอนุญาตให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องเช่าได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ" ข้อ 9 ระบุว่า "ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้โดยพลันและมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที"

และข้อ 10 ระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาเช่าก็ดีผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่า" ข้อสัญญาดังกล่าวนี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนจึงใช้บังคับได้ บ.ผู้เช่าและจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาและจำเลยที่ 1ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่ บ.ด้วยแล้ว บ.และผู้เสียหายไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป

เมื่อ บ.ไม่ยอมออกไปจากห้องพิพาท จำเลยที่ 1 จึงใช้สิทธิตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพักดังกล่าวได้ การที่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นภริยาจำเลยที่ 1 ได้เข้าไปในห้องพิพาทแล้วใช้คีมหนีบกุญแจลูกบิดประตูบานพับหน้าต่าง ถอดเอาสะพานไฟฟ้า และเครื่องรับโทรศัพท์ในห้องพิพาทออกไป จึงไม่มีมูลความผิดทางอาญา
------------------

 หลังจากอ่านบทความนี้จบแล้ว ผู้ให้เช่าหลายๆคน คงรีบหยิบสัญญาเช่าที่ได้ทำไว้มาดูในทันทีว่าได้ระบุข้อความไว้หรือไม่

"กฎหมายที่เกี่ยวข้อง"
- ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362